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房贷提前还款怎么算及如何判断是否合适?
  • 房贷提前还款怎么算及如何判断是否合适?
  • 许多购房者在面对房贷是否该提前还贷这个问题上十分的纠结。那么,购房者如何以自身的情况来判断是否需要提前还房贷呢?


    房贷提前还款怎么算及如何判断是否合适?

     

    一、怎么算?

     

    在这里,昌鼎金融提醒各位购房者需要注意:“半年内不得提前还贷,提前还贷要交1%违约金”购房者需先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。

     

    1全部提前还款

     

    房贷提前还款怎么算:

     

    借款人向银行办理单项个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款的,借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠本金,利随本清。贷款人不计收提前期的利息,也不退还或减免按原合同利率已收取的贷款利息。

     

    借款人向银行办理个人住房组合贷款的,借款人提前全部归还个人住房公积金贷款,保持个人住房商业性贷款的,可向原办理组合贷款银行提出申请,由贷款银行代办公积金贷款还款手续;个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。

     

    2部分提前还款

     

    房贷提前还款怎么算:

     

    个人住房公积金贷款只能办理全部提前还款,部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款,且办理部分提前还款的方式不尽相同。

     

    办理部分提前还款有两种方法:第一种方法为贷款期限和贷款利率按原贷款合同不变,部分提前还款后,月还款额相应减少;第二种方法为贷款期限缩短,按原贷款合同利率不变,部分提前还款后,月还款额不变。

     

    二、房贷提前还款合适吗?

     

    并非每个人都适合提前还贷的,提前还贷是否换算较好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断,主要考虑贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境等问题。

     

    要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款,年利率较低,仅为4.5%左右,在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说,目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%,首套可享受8.5~9折的优惠,二套房需上浮10%。在这种情况下,若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的,也不必提前还款。

     

    三、适合提前还款的人群

     

    1不愿意有负债,不想承受过大生活压力的人。

     

    2、购房不久,处于还款初期的人。由于刚开始还贷,本金基数大,利息相应高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。

     

    3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快,部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多,如果将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。

     

    、不宜提前还贷的三种情况

     

    1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。

     

    由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年11日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低,房贷提前还款是不合适的。

     

    2、等额本金还款期已过1/3的购房者。

     

    由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。不建议房贷提前还款。

     

    3、等额本息还款已到中期的购房者。

     

    等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此房贷提前还款意义也不大。

     

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